中古マンションならではのリノベーションの魅力があります！
でも、リノベの前に中古マンションゆえの注意点があることを知っておきましょう。
マンションの構造には「壁式構造」と「ラーメン構造」があります。とくに築古物件に多い「壁式構造」では、建物を支える「構造壁」を壊すことができないので、間取りの変更に制約があります。
明るい部屋が理想の場合、共用部分であるサッシを変更して窓を大きくすることはできませんが、構造によってはリノベーションで壁を取り大空間にして光が入りやすい空間にできます。構造的に大空間をつくりやすいのは「ラーメン構造」です。間取図の角などにある太い柱や梁は構造上は動かせませんが、それ以外の壁を抜くことが可能なので、間取りを変更しやすい構造です。ただし簡易な図面では柱の太さや、細かな構造も明記されていない場合も多いので専門家に見てもらい、確認しておくことも大切です。
対面式キッチンにしたい場合も、大空間にできることが大前提ですが、キッチンなどの水まわりの位置を移動する場合、給水管なども移動する必要があり、水まわり設備と配置の両方を変更するとコストが大きく膨らむことにもなるので注意が必要です。また、レンジフードのダクトルートなどによっては移動できない場合もあります。
水回りの移動はパイプスペースの位置を知っておく必要があります。パイプスペースとは部屋中の上下水道管やガス管をまとめて通しているスペースのことで、動かすことができません。キッチンやバスルームといった水回りは、移動したくてもパイプスペースからあまり遠くにすると配管の勾配がとれず、給排水がうまくできなくなってしまいます。そのため、水回りは移動できる範囲に限りがあり、マンションのリノベーションでは、パイプスペース位置が希望の間取りの邪魔にならないか要検討となります。
中古マンションを買ってリノベーションする場合、希望どおりの間取りにできるかどうか、プロの意見も聞きながら物件選びをすることをお勧めします。
マンション全体の枠組みの耐久性や劣化の有無・耐震性を調べる必要もあります。
一般的に、リノベーションでは建物の構造体(枠組み)を露出させてみて、もし耐久性に不安がある場合は、柱に金物を接合するなどの補強工事をおこないます。ただし、マンションの構造体は共用部分になるので、勝手に手を加えることはできません。構造体の補強工事は、管理組合がおこなう大規模修繕になります。マンションを買ってリノベーションする場合は、管理する組合の今後の修繕計画と修繕積立金の残高が充分かを確認しておくことも必要です。
マンションの耐震診断は建物全体に関わるので、管理組合がおこないます。個人で診断を受けることはできません。国が定めた建築基準法の旧耐震基準でなく、新耐震基準で建てられた建物か、耐震適合証明を受けた物件を選ぶことをお勧めします。
一般に旧耐震基準のマンションは古い分、価格の割に立地が良くヴィンテージ感がある物件が多いのですが、新耐震基準のマンションは、耐震性のへの安心感やローンや税制面でのメリットも多く、売却時のリスクヘッジにもなります。
地震対策のためのマンションの構造の違いについても知っておきましょう。
大きく分けると次の３つがあります。
「耐震構造」地面の上に建築されている一般的なマンションで、建物自体の丈夫さで地震に抵抗する構造です。倒壊しない可能性は高いのですが、他の構造と比べると揺れやすいです。
「制震構造」建物内に制振ダンパーを配置し、地震の揺れを吸収する構造です。その分、建物の揺れは小さくなります。
「免震構造」免震装置の上に建物を建築する構造です。建物の下の免震ダンパーが揺れを吸収します。建物の位置自体が動くので、免震構造に耐えうる配管などが必要です。
したいリノベーションプランが実現できない可能性もあります。
マンションは、自分が自由にできる専有部分の空間と、マンション居住者が共有して使用する共用部分に分かれます。共用部分は、エントランスホールやエレベーター、廊下、階段ホールなどだけではないことに注意しなくてはなりません。自分の部屋内にあるので専用部分と勘違いしがちなのが、窓、玄関ドア（外側）、ベランダなどで、共用部分にあたります。たとえ後に改修するつもりであっても、これらを勝手に色を塗り替えたり、新しいもに交換したりすることはできません。マンションそれぞれに「管理規約」があり、細かく定められています。フローリングにできるかどうかも、管理規約を確認する必要があります。簡単に判断するには床のどこか一部にフローリングが使われていれば、全面フローリングにしてもOKの可能性が高いようです。逆に全室カーペット敷きの物件は要注意です。カーペットや畳をフローリングに変更したいと思っても、マンションによっては工事音を懸念して、床材の変更を禁止している場合もあります。また、オール電化にしたい！と思っても、電気・ガス・給湯器などの容量が決められている場合があります。
他にも、マンションならではの管理規約による制限には「ペット不可」「楽器不可」「事務所不可」などマンションごとにさまざまな規則があるあり、細かな部分にも確認が必要です。
水まわりは要チェック！
リフォームされていない物件でも、間取りや仕様にもよりますが築浅で水まわりなどが比較的新しい場合などは、そのまま使ってコストダウンすることもできますので、チェックしておきましょう。しかし、市場に出ている物件の多くはリフォーム済み、リフォームされていない物件は少ないのが現状です。早くからの情報収集が肝心です。
物件探しとリノベーションの検討は同時進行が望ましい！
中古マンション選びもリノベーションも、物件による個別性が高いのでプロの意見を上手に取り入れましょう。「リノベーション費が足りなくなった」「イメージしていた工事が不可能」ということにならないために、物件選びの時からリノベーションのプロと一緒に物件を探し、リノベーションプランについての相談もしておくと、物件の購入後も、完成までその後の流れまでスムーズに進めることができます。理想のリノベーション空間での生活も手に入れやすくなります！
物件選びからリノベーション工事、また、ローンの相談、アフターメンテナンスまでをワンストップで引き受けてくれる会社選びから始めてみてはいかがでしょう。
